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  当下产品力升级，已形成了一条主线，即从顶层设计、建筑规划到空间革命，甚至已全面渗透至物业管理层面。

  在年度发布会上，我总结了产品力升级的四大趋势（底层逻辑、建筑形态、空间体验、价值延伸），涵盖18个正在发生的关键升级，大到规划、底盘，小到门头、立面、景观、收纳等。

  这是过去一年来我看了不计其数的项目之后，总结出的产品力升级所表现出的共性。它们共同指向一个未来：产品力的确定性时代已经到来。

  2025年，住建部“好房子”政策标准出台，随后北京、上海、成都等省市均发布了好房子建设的相关规划标准，通过底层设计理念的迭新，为产品升级锚定新方向，奠定全维度升级的战略基础。

  当前开发的逻辑已发生了根本性转变，产品力的第一战早在拿地之前就已打响。近几年来很多项目规划逻辑在于，先规划一个微型城市的完整机能，将配套前置构成项目的核心引擎。本质上是提前呈现未来生活场景。

  比如广州的中建海丝城，这一个项目总建面约237万平方米，这一规模相当于三百多个标准足球场这么大，它的核心逻辑是通过率先规划15所教育设施、商业配套、22个公园构建大城格局。

  项目首开销售10亿左右，去化率高达95%，这背后正说明，配套先行本身就是最具说服力的销售力。

  成都星河WORLD六期帝宝N6项目，整个项目是一个占地620亩的典型超级大盘，规划教育、商业、写字楼等相继在过去五年兑现。

  而六期帝宝N6项目在整个科创城CBD中，发展最快、呈现度最高，2025年5月首次开盘，开盘当日实现2亿元销售额。

  深圳天安云谷，也是一个值得深度审视的范本，它是全国产城融合的标杆，而且在15年前就已经把它的规划做好了，400万平方米共分六期开发，三期住宅包含学校、商业、文化、康养等配套。项目极大地改变了原有城中村的旧貌，项目通过空中连廊将整个片区连接为一个有机整体，已建成的二十万方商业摒弃了传统“大盒子”模式，转而以若干个“小盒子”构成漫步式街区。

  天安云谷最初以产业立身，住宅开发是近两年才开始做，目前包括华为在内的众多企业，长期驻扎于此且不愿搬迁，其办公楼租金至今能稳定在2-3元/㎡/月较高水平。这背后的核心支撑，正是超前且兑现完善的规划与配套体系。

  真正的“底盘”，是项目与城市对话的窗口，而非架空层概念。当下，有许多优秀的项目正将住宅的基座，塑造成一个功能复合、开放共享的立体城市会客厅。

  比如深圳湾澐玺，它把整个底盘和周边的CBD进行了无缝连接，所有停车、景观、商业、社区配套的垂直叠加，通过不同标高实现功能集约。

  再如郑州越秀 • 郑轨金水观萃，这是中原首个双线TOD+POD生态住区，将交通、商业、生态、居住等功能整合在一个范围内，形成“轨交—资产—生活”价值闭环，将通勤时间转化为生活体验。

  深圳深铁阅云境，也是一个典型的TOD地铁上盖的项目，四条地铁交汇，地下室直达地铁，融合住宅、人才房、商业、商务等功能，实现了从交通枢纽向生活中心的转变。

  “实得率”其实是住宅新规之下衍生的一个新词，也就是除了套内面积外，慢慢的变多项目通过额外“赠送”的阳台、飘窗、入户花园等面积，使得项目实得率超过100%，甚至达到120%。

  比如上海，在926住宅建筑新规指引下，上海涌现出首批新规产品，典型如安澜上海，通过极致的飘窗、阳台和花池赠送，在合规前提下将实得率推升至约88%-92%，相较于此前建筑规范限制下的70%左右的得房率来说，居住的舒适度大幅度的提高。

  成都金茂晓棠是一个刚需项目，通过108-118%的高实得率在改善扎堆的市场中突出重围。要知道当前的刚需产品最核心的竞争对手是二手房，该项目建面约139㎡户型通过入户光厅、空中露台赠送实得率达到118%，在产品上对二手房实现了全面碾压。

  另外，广州中建海丝城一期实得率约110%，二期大幅提升，最高约150%。

  实得率提升本质上是在计容新规之下，企业通过一些空间重构实现产品力跃升，也回应了市场对性价比和品质居住的核心诉求。不过，随着高实得率产品集中入市，产品同质化背景下，仍需要做出更多差异化的创新。

  主要有四个方面的体现：门头、立面、低密和四代宅。在颜值即正义的当下，重塑高辨识度的视觉标识体系，成为项目最直观变革，所以我们正真看到2025年以来的很多住宅项目中，美的产品越来越多。

  一个项目的档次往往从门头就可以看出来，从客户的角度来说，门头是可提供归家的一重情绪价值。

  比如豪奢版的武汉建发望湖，80多米宽，16米高，打造了故宫同款“庑殿顶”。再如广州保利天奕，约88米宽、9米高堪称广州“门王”。

  上海建发海晏的门头，和上海文化相连，以上海市花白玉莲为灵感，打造65米宽、9米挑高玉兰门庭。西安金茂璞逸东方的门头用了5000多块琉璃石打造琉璃景墙。

  市场上还出现了一些隐奢的门头，比如康定壹拾玖和华润联手招商在南京打造的瑞玺项目。

  和门头一样，外立面是项目的“外衣”，购房者对住宅品质的感知，往往从外立面的颜值开始，同时，建筑立面形态也是考验房企交付实力的重要标准。

  我们发现，立面慢慢的开始“卷”背面，比如南京江宁金茂府，摒弃涂料和真石漆，北立面也全部采用全铝板打造。

  在设计的基础上，材质的选择全面升级。近年来，在高端产品上往往采用价格相对昂贵的铝板，另外铝板和玻璃幕墙也是常见的组合，最近我们又看到了新的材质运用，上海中建玖上琅宸立面采用了更有质感的陶板，搭配金属线条彰显出建筑的高端质感。

  为了更好的视觉上的冲击，以广州翡丽甲第为典型的项目在全玻璃幕墙的立面中加入精致细节部分，融合岭南骑楼和曼哈顿第五大道520号的设计细节来彰显美学风格。

  过去两年市场上出现了一些容积率1.0-1.2左右的低密项目。低密，意味着稀缺，这些低密项目在产品端也迎来了升级加码。

  四代宅标准与住宅低密化的趋势结合，“四代墅”产品慢慢的出现。比如北京润园，容积率1.01，是顺义中央别墅区十年来唯一纯别墅用地，地上空间的每一层都有空中露台设计。同样，南京中北金基山和月创新打造低密（约1.1）园墅四代宅，包括空中立墅、花园平墅、亲地院墅等。产品力提升之后低密度的房子有了真正的出路。

  另外，上海的汤臣君品，容积率只有0.7，堪称绝版，项目共有四层，每层只有一户，最大的亮点在于，项目每层都送一个地下室，将生活动线与私密空间进行立体分离，二期平墅产品和三期院墅都能实现热销。

  四代宅凭借高赠送面积、空中庭院创新场景等优势备受市场关注，并成为住宅产品升级的重要方向，而且产品空间布局和接受设计的创新还在不断进化。

  四代宅最大的问题就在于空间开放性与居住的隐私性之间的平衡，所以很多四代宅产品在设计中，已经明显从追求“放肆”的尺度，转向关注“克制”的隐私与精准的功能之间的平衡。

  看过这么多的四代宅设计后，我对成都招商玺印象非常深刻，首先它的露台尺度很克制，北阳台设置实体挡墙，南阳台是内凹阳台，保障空间私密性，北向生活阳台设置实体挡墙，隔绝视线干扰并与厨房相连，自然衍生为“火锅阳台”等在地化场景。

  这一趋势的内核，在于未来四代宅的空间价值能否触发居住者的情感共鸣。从这一角度来看，四代宅产品也将进入“场景驱动设计”的阶段。

  以上，我们系统解读了产品力升级的底层逻辑与建筑形态两大趋势，涵盖了从顶层规划到立面质感的七大关键落点，它们构成了当下产品升级的基础框架。

  接下来我们将深入解读的两个维度——空间体验与价值延伸，详解从收纳、景观到服务、社群等十一大升级落点，完整呈现产品力升级趋势的全景。敬请关注。

  近两年，中国房地产产品力发生了天翻地覆的变化，好产品落地的速度、质量也令人惊喜，随着这一些产品升级的落地，未来五年，有望成为中国房地产的“产品之年”。